Tasas, Covid y valuaciones inmobiliarias
Genevieve Signoret & Delia Paredes
(You can read the original English version here.)
Presentamos a continuación un extracto de Perspectiva Trimestral 2023-2025: Todo depende de las tasas.
Una tesis de este reporte es que las tasas a largo plazo están impulsando las valuaciones de los activos. Hasta ahora, sólo hemos hablado de renta variable. Ahora pasamos a activo fijo: bienes raíces comerciales (e industriales) y vivienda.
Mientras que en EE. UU el plazo más común para una hipoteca es de 30 años, en la esfera comercial e industrial, los plazos son mucho más cortos. Cinco años es común. Una vez que el plazo termina, los prestatarios necesitan refinanciar. Con tasas a largo plazo tan altas, esto ha causado que los precios de los inmuebles comerciales se colapsen.
Las altas tasas a largo plazo han pegado brutalmente a las valuaciones inmobiliarias en el sector comercial-industrial
EE. UU: Precios de inmuebles comerciales e industriales, serie no ajustada por estacionalidad
Enero 2000=100, variación porcentual anual
Para la vivienda, la historia es otra. Gracias al estímulo monetario que hubo durante el Covid y a la oleada resultante de refinanciamiento hipotecario, la mayoría de los propietarios de vivienda en Estados Unidos “capturaron” hipotecas con tasas inferiores al 4%. Se resisten a mudarse ahora, porque, para hacerlo, tendrían que pagar esos préstamos baratos y asumir nueva deuda a tasas superiores al 7%, que además amenazan con pasar del 8%. En consecuencia, las ventas de casas existentes se han colapsado.
Las ventas de casas existentes se han colapsado, reduciendo la oferta y apuntalando los precios
EE. UU: Ventas de casas existentes desde diciembre 2015, serie desestacionalizada
Millones de casas
Al mismo tiempo, dada la demografía natural, hay gente en busca de comprar su primera vivienda. Los constructores de casas han podido llenar parte de la brecha resultante en la oferta, pero la brecha sigue grande. Y esta escasez en la oferta en relación con la demanda está apuntalando los precios.
Ahora bien, a menos que las tasas empiecen a bajar pronto, ese piso debajo de los precios de viviendas no podrá durar. Se escucha decir que, si las condiciones financieras se mantienen demasiado restrictivas por demasiado tiempo, “algo se va a romper”. Pues bien, algo que podría romperse son los precios de viviendas.
La escasez en la oferta ha mantenido resistentes a los precios de las viviendas. Esto no es sostenible, a menos que las tasas bajen.
EE. UU: S&P Case-Shiller US National Home Price Index, serie no ajustada por estacionalidad
Enero 2000=100
Extractos anteriores de Perspectiva Trimestral 2023-2025: Todo depende de las tasas: